Финмодель N2 — 7-летний DCF (NPV/IRR/сценарии). Финмодель 409S — помесячная модель года 1 (ADR/загрузка/окупаемость). Сопоставимая для обоих цифра — только чистый доход и доходность год 1; дальше горизонты моделей не совпадают, см. блок «Каскадная сдача» ниже.
N2 — базовый сценарий финмодели (occ 75% / ADR $115); оптимистичный сценарий (occ 80% / ADR $130, доходность 12,2%) — в карточке объекта ниже. Нотариальный сбор и прочие издержки входа не добавлялись — ни на одном из двух исходных сайтов не заявлены отдельной строкой.
| Застройщик и проект | Юнит | Локация | Площадь | Цена | Доходность год 1 | Сдача |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EVDEkimi Real Estates — Silawana Complex | Апартамент N2 · Вид на каньон | Убуд, Петулу | 63 м² / 92 м² | $155,000 | 10.20% | 1 кв. 2027 |
| NEXA — Royal Oasis Black Edition | Апартамент 409S · Ocean View, 4-й этаж | Букит, Пандава | 37 м² | $145,000 | 11.72% | 2 кв. 2028 |
Реальный график платежей — снимок 2026-08-29
Объекты сдаются не одновременно: N2 — 1 кв. 2027, 409S — 2 кв. 2028. Горизонт графика — от сегодня до даты завершения строительства более позднего объекта (409S). Пока 409S ещё в оплате долями, N2 уже сдан и приносит арендный доход — этот доход частично перекрывает (уменьшает) сумму, которую инвестору нужно вносить живыми деньгами в том же квартале.
«Реальная доходность» — тот же суммарный чистый доход год 1 портфеля ($32,741), но делённый не на номинальную стоимость ($300,000), а на сумму, которую инвестор фактически внесёт живыми деньгами к завершению строительства 409S ($284,260 = номинальная стоимость минус $15,740, перекрытые арендой). У 409S даты платежей точные по дням; у N2 — по месяцам, без конкретного числа (подтверждено заказчиком, точных дат EVDEkimi не раскрывает). Нотариальный сбор и прочие издержки входа не добавлялись — ни один из исходных сайтов не выделяет их отдельной строкой.